房屋稅上百萬 重稅時代來臨

     北市部分豪宅未來每年的持有成本將高達1,000萬元，想在天龍國養房，恐怕很難養得活，甚至淪為「負資產」族群。圖／蔡惠芳台北市近期交屋的豪宅 房屋稅試算、台北市超級豪宅 房屋稅試算

      不動產重稅時代正式來臨！台北市「獨有」的豪宅稅加重稅率、加上房屋標準單價大舉調升1.6倍，為去（2014）年7月1日之後交屋的新屋投下超級震撼彈！1戶每年上繳房屋稅動輒百萬起跳，契稅甚至出現高達420萬元天價案例，徹底顛覆台灣人過往對房屋稅賦的概念；而暴漲的契稅、房屋稅，也讓豪宅買家怨聲載道，並衍生交屋糾紛潮。

      會計師精算後更示警指出，台北市部分豪宅將來每年的持有成本，恐怕高達1,000萬元；購屋者除非口袋夠深，否則未來不但可能會養不起房，甚至淪為「負資產」族群。

     中華民國地政士公會全聯會名譽理事長、消基會委員王進祥表示，台北市已正式進入重稅時代，以往不動產有效稅率大約只有千分之1～3的輕稅時代將不復見。

     資誠會計師事務所稅務策略長吳德豐表示，台北市自2014年7月1日正式實施房屋稅修正條文，領取使用執照並完工交屋的房屋標準單價全面調高1.6倍甚至更高；加上符合豪宅標準者的「懲罰性稅率」，讓即使只差1天交屋、自此房屋稅就激增數倍。

     他舉例指出，早期台北著名豪宅、仁愛路宏盛帝寶1戶房屋稅約8～10萬元，2011年調高路段率後，大幅跳升至20～30萬元；但去年7月1日以後交屋的台北新屋，同路段豪宅至少要繳50～100萬元的房屋稅，可見稅賦之重。

某豪宅契稅420萬、年繳房稅250萬

     以華固建設「松疆」為例，日前陸續交屋，不少客戶看到契稅單都嚇一大跳，因為每戶動輒數百萬，估計明年每年的房屋稅也突破百萬大關；另外興富發建設的「松江一號院」，有客戶的契稅竟然高達420萬元，推估一年房屋稅恐上看250萬元；而興富發的另一豪宅案「台北一號院」最近正辦理交屋，單戶契稅約170萬，而據推每年房屋稅也高達百萬元。

     這一波2014年7月1日之後首次登記的「新豪宅」淪為「重災區」，災情極為慘重；不動產開發公會預期，由於房屋標準單價提高，接下來要交屋的新案，房屋稅也一定加重，不論要增加3,000或5,000元，對許多中產階級來說都是不小的負擔，公會擔心未來第二波受災戶，打擊面會擴大，政府應正視其效應。

     建商私下透露，確實很多豪宅客感受到北市「天龍國」式的房屋稅賦，讓他們相當「有感」，交屋時繳契稅已經歷一場震撼教育；接下來5月份又要繳交房屋稅，不是紛紛向會計師求救，就是要求向建商退戶還款，或拜託代銷和房仲轉手，甚至只能挫咧等。

     會計師透露，台北市高稅、重稅時代來臨，除了房屋稅加重外，還有房貸已無寬限期、未來可能升息，契稅、地價稅也加重，就像五箭穿心，沒死也會內傷，有多少人養得起房？

房價評定現值

比造價還高

     以這張契稅達420萬元的豪宅來說，總價約2.16億元，依契稅稅率反推其房屋評定現值要7千多萬元，換算每1坪房屋單價竟高達38萬元，比一般豪宅的造價每坪約25萬元還貴上5成，相當不合理；而依其路段率加豪宅稅稅率推算，接下來接到的房屋稅稅單，應在250萬元以上。

     會計師分析，未來「養房族」恐怕會淪「負資產新貧族」，因為除了房屋稅暴增之外，這位豪宅主人每年負擔地價稅估計大概50～80萬，加上管理費每年約32萬元，本金加利息償還金額約700萬元，還有傭人費用48萬元，林林總總1年至少要準備1,000萬元支出；除非每年房價增值千萬元以上，否則勢必倒貼，淪為「負資產」族群。而對擁有4戶以上適用囤房稅的多屋族來說，想在「天龍國」養房，恐怕很難養得活。

高稅震撼教育

豪宅交屋糾紛多

     這兩年政府藉居住正義之名，大幅調高房屋評定現值、路段率、豪宅認定等，如今高房屋稅「惡夢成真」！最近台北市交屋的總價8千萬以上豪宅，買家已受到震撼教育，也衍生許多交屋糾紛，並真正感受到持有房屋的高昂代價。

     從去年7月以來，新完工交屋的大戶豪宅案，包括「華固松疆」、「松江一號院」、「台北一號院」到「國泰天母」，建商不諱言，上述種種原因，交屋過程非常辛苦，入帳時程也比預期延宕。華固建設總經理洪嘉昇透露，確實很多客戶看到契稅稅單時都嚇一大跳；但買豪宅的人，真的有原罪嗎？

     地政士和稅務專家坦言，不少豪宅客戶拖拖拉拉、不想交屋，甚至要求建商延後交屋，造成有些糾紛；已有客戶委託代銷和仲介轉賣，尋求解套之道。

     每年房屋稅動輒百萬起跳的重稅時代儼然來臨。信義房屋不動產企研室蘇啟榮分析，未來陸續完工的超豪宅包括冠德「興雅BCF」、元利「信義聯勤」、大陸「B7」案、威京集團「陶朱隱園」、富創建設「Ｄ3」等，都將躋身百萬房屋稅俱樂部！擁有豪宅將不再只是身份地位的表徵，更可能是荷包大縮水的痛苦開始。