專家傳真－2015年國內房市 關鍵因素之解密

2015年02月04日 04:10

劉佩真台灣經濟研究院產經資料庫 副研究員

     雖然不動產仍為國內民眾的重要投資工具，加上2015年國內經濟成長率將高於2014年，對於民眾購屋需求具正面意義，且部分重大交通建設的完工或通車將對區域行情產生支撐效果，但2015年國內房市景氣表現恐不若2014年，預計交易結構將由2014年的量縮價穩轉為量縮價跌的局面，而當中稅改政策、利率走勢、銀行限貸、供給多寡則是扮演影響2015年房市走向的關鍵因素。

     首先在稅改政策方面，除2015年5月課徵的非自用住宅與營業用房屋稅率（囤房稅）將分別調升至1.5％～3.6％及3％～5％，且進一步將「自住房屋」認定範圍緊縮至夫妻併計僅擁有3戶住宅為限之外，房地合一實價課稅即是2015年房市稅改的重要政策；而2015年1月底財政部與巢運等公民團體就房產稅制改革已達成四大共識，包括實價課稅分段進行，初期僅就買賣利得實施房地合一課稅、僅有一戶自用住宅者，持有五年、售價在2,000萬元以內，將免徵售屋資本利得稅、奢侈稅將配套退場、2月24日開議的立法院新會期開議後，提出法案進行審查等，事實上，房地合一實價課稅政策恐使交易成本增加，且造成短期投資客退場，提前獲利了結的賣壓也將出爐。綜而言之，預計囤房稅開徵、房地合一等稅改政策將不利於2015年房市的表現，特別是房地合一政策最快2016年上路，2015年即恐出現一波節稅出售潮，屆時委售量將湧現，而此重量級政策也將會對購屋信心造成影響。

     其次在利率走勢方面，2014年10月底以來包括瑞典、中國、挪威、印度、丹麥、土耳其、加拿大、秘魯、瑞士、埃及等國家央行皆意外降息，新加坡則是無預警縮減星元兌一籃子貨幣斜率，甚至日本意外加碼QE，貨幣基數年增目標提高至80兆日圓，而歐元區央行宣布擴大資產購買規模，在此情況下，使得全球未來貨幣政策的調控難度有所提高，美國聯準會恐是現階段唯一可能考慮升息的主要央行，故在現階段國際油價大跌，加上全球四大央行中的英國近期升息可能性已大幅降低，而日本央行宣告將2015年底到期對銀行的特別貸款計畫再延長一年，以維持日本寬鬆貨幣環境，歐洲央行則推行歐版QE的情況下，不排除美國聯準會升息時點恐由原先的2015年中往後遞延至第三季，而台灣央行最快升息時點則是第四季。

     再者於銀行限貸方面，雖然隨著近期全球央行貨幣政策的轉變，2015年前三季國內利率升息的壓力已稍減緩，但有鑑於房市反轉向下的風險，加上配合金管會要求各家銀行必須於2016年底前將不動產放款備抵呆帳由1％提高至1.5％，國內公股行庫及主要民營銀行對於房貸早已施行以價制量的措施，而2015年預計房貸利率2％以下將成絕響，同時多數公股行庫房貸金額將為零成長，此將使得民眾購屋及修繕貸款等借貸金額相對受限，購屋負擔也將加重。

     最後，在供給多寡方面，2015年除新成屋供給將大量釋出之外，容積總量管制即將實施也將造成業者大舉搶照，況且財政部主推房地合一且積極查稅，獲利了結的售屋潮將不斷湧現，甚至先前龐大推案量的去化未如預期，餘屋的賣壓恐增加，因而2015年整體房市供給量的放大將成為房市發展的絆腳石。

     整體而言，預估2015年國內不動產市場景氣將持續呈現衰退的局面，若以景氣燈號表示，則將由2014年的綠燈轉為黃藍燈，顯示在2014年國內房地產業景氣進入轉折點後，2015年將進一步下修，惟初期景氣調整速度將不至於太快，主要是國內央行採取緩慢升息的機率較高，加上近年來建商獲利豐厚，無需削價進行拋售的動作，房市景氣尚不會出現崩跌的情勢。

專家傳真－銀行融資承諾書協商要點

     企業在從事併購或競標時，常因資金需求或財務操作之考量而向銀行融資。但就交易相對人（即賣方或招標者）的角度而言，如買方自有資金不足，其於交割時是否有「足夠」且「確定」之資金給付交易對價，對交易安全及該交易是否能順利交割完成，至為關鍵。因此，於有牽涉銀行融資之併購或競標交易，交易相對人經常要求買方或競標方於議定意向書時，同時提供銀行融資承諾書，要求銀行於符合最低度之條件下，承諾就該併購交易於特定時間為一定金額之融資。通常該銀行融資承諾書之提供，為繼續協商併購正式合約之前提要件。

     就銀行而言，於交易雙方議訂正式合約前，即提供融資承諾，伴隨一定風險，因為一方面，從提供融資承諾到併購交易交割（銀行撥款日）有一定時間差，併購交割時之市場狀況及交易主體狀況皆有變數，另一方面，銀行於無法就該併購交易及融資之條件為全盤且詳細考量之情況下，即須承諾一定金額之融資。故銀行一般希望於該融資承諾書附加一定條件始為融資之條款，而這些條款通常與交易雙方（尤其是賣方或招標者）之期待與利益不符甚或牴觸，因此，如何在三方之權益間取得平衡，即為協商銀行融資承諾書之重點。

     基於前述，企業於協商銀行融資承諾書時，大抵可從以下方向考慮：

     1.融資之基礎為「承諾（committed）」或「最大努力（best effort）」

      如為「承諾」融資，銀行於一定先決要件成就時，即有義務為融資。如為「最大努力」之融資，則銀行與借款人間僅同意一定之融資架構，並約定於借款人履行及承擔一定義務（如補償義務等）及受限於一定條件時，銀行同意盡最大努力（但不承諾）提供融資。因此，融資基礎直接牽涉併購交易雙方對資金確定性之期許及銀行授信風險之平衡。

     2.融資承諾之先決要件

     融資承諾之先決要件通常包含，借款人（即買方）一定義務之履行（如交付必要文件等）、正式交易合約之簽署、自有資金之匯入、一定財務比例之符合、融資相關費用之給付及併購交割先決要件之滿足等標準條款。但最常見也最容易被視為協商重點之融資先決條件，則係「重大不利影響」及「市場狀況」。

     「重大不利影響」可包括借款人、標的公司、銀行及市場等不同主體及面向之重大不利影響。一般而言，將借款人受有重大不利影響事由設為融資先決條件較無爭議。但是否要將標的公司設為重大不利影響之主體，則要視協商結果，通常如果包含標的公司，則其重大不利影響之定義通常會與併購交易文件相同。

      將銀行本身之重大不利影響列為融資承諾之先決要件較少，在台灣實務上，甚為罕見。但「市場」之重大不利影響（又稱「市場狀況」），通常為交易三方耗費最多時間的協商重點，從是否要將其列為融資承諾之先決要件，到市場狀況的定義，皆為協商重點。在美國，於金融危機時，有許多案例援引市場狀況受重大不利影響，以期解除其併購或融資義務，但美國法院並不以單純之市場衰退為理由認為即可適用，而係全盤考量合約條款及併購精神為決定。因此，有不少案例將「市場狀況」視為重新協商併購或融資交易條件之武器，而非藉以解除併購或融資義務。在台灣，市場狀況之重大不利影響已為金融市場慣例，通常借款人皆會同意此一條款，而僅就其內容與定義予以協商。

      3.融資承諾書之拘束力

      如為跨國融資且融資承諾書之準據法為美國法時，因曾有美國法院認為，融資承諾書僅為意向書，並不具有拘束力及可執行力，故在美國，現行趨勢為，借款人傾向於融資承諾書協商一清楚敘明該融資承諾書係有拘束力且可執行之條款。惟金融機構則係盡力避免該條款，以免造成金融機構於未與借款人簽署正式貸款合約，卻仍有義務為融資之窘境。此一條款明顯的為金融機構與併購交易當事人利益衝突之例子。

      銀行融資承諾書於特定融資併購案中扮演重要角色。買方是否能夠取得融資承諾書、其內容是否符合併購交易當事人之期許，及該融資承諾是否有拘束力且可執行，為該融資併購是否可順利進行之關鍵。因其內容與所有相關當事人之利益難免衝突，故建議於協商時，可諮詢相關律師，以期有最大之保護。

（本文僅為作者個人意見，不代表事務所立場。）

觀念平台－「兩稅合一」如何走下去？

     站在增進稅制公平及改善財政角度，政府努力值得肯定。然而問題接踵產生：稅率提高是否影響工作與投資意願，進而影響經濟成長；綜所稅與營所稅最高稅率間差距擴大，是否提高盈餘不分配誘因；設算扣抵方式是否不合全球化、國際化發展所需等。凡此問題持續發酵，其負作用不容小覷。

     回顧臺灣當初推動「兩稅合一」目的，主要基於經濟效率面考慮，促進舉債與募股間、盈餘分配與保留間之租稅中立性。另一項重要目的，就是標榜「只課一次稅」精神，避免重複課稅，故本質上是一種減稅措施。期能透過對投資與生產激勵，短期雖然減少稅收，長期寄望增加稅收，具有「供給面」經濟學精神。

     然在臺灣實施「兩稅合一」同時，隨著國內投資環境逐漸惡化，資金快速外流，經濟成長減緩，以致稅改效果未如預期。經由實證研究發現，減稅所產生的稅收損失，難以透過激勵總體經濟活動而回收，造成稅收淨損現象。且因公司分配股利往往為高所得者所擁有，對其減稅自然助長所得分配惡化。何況，採設算扣抵法的「兩稅合一」，要求設置股東可扣抵稅額帳戶，計算稅額扣抵比率，徒增稅制複雜度，產生很高的遵循及稽徵成本。更因設算扣抵只適用於本國居住者，外國股東不適用，有違國民待遇原則，也阻礙外資吸引。

     檢視早期實施「兩稅合一」的OECD國家，的確不少採取設算扣抵法。然而邁入21世紀後，這些國家紛紛展開變革，明顯趨勢就是以股利免稅法取代設算扣抵法，以部分免稅取代完全免稅；甚至回歸合乎修正主義的兩稅獨立稅制，以期因應全球化、國際化變局。

     臺灣實施「兩稅合一」，一年稅收損失1,000億元以上，而其減稅利益多屬高所得者享用。面對民意對租稅公平與財政改善的訴求，政府仍然堅採設算扣抵方式，但對股利已繳營所稅准在綜所稅減半扣抵。如此做法雖在現行基礎上簡便、可行，終究仍是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，權宜之策而已。

     不同時代稅制應與時俱進，合乎社會需求；如何建立兼顧稅收、公平、效率、簡化的稅制，的確令人期待。臺灣未來所得稅制走向，可從現行股利半數扣抵法，轉軌為股利半數免稅法，期與許多OECD國家一致。若在政策目標上更加強調租稅公平與稅收，則可限縮股利免稅額度，比照利息提供最高27萬元定額免稅，維護租稅公平與中立性。在此須說明者，由於該項股利自始不列入綜合所得總額，避免部分重複課稅，故乃股利定額免稅法的運用。

     若是分配給個人的股利，基於全含所得（comprehensive income）概念，先全部納入綜合所得總額，再基於減稅優惠考量，提供最高27 萬元定額扣除，則是回復修正後兩稅獨立制。然在個人階段對股利及利息間維護租稅中立性外，對於公司階段之融資與募股間，也可採取文獻上所提公司股權扣除法（allowance for corporate equity，ACE），對自有資金設算機會成本或正常報酬，比照舉債利息准予扣除，將可矯正舉債與募股間之非中立性；屆時營所稅率就可由現行17％相應提高至20％。

     至於綜所稅最高稅率已提高至45％，相較於美國35％，韓國33％，新加坡20％，香港17％等，均高出甚多，將不利於人才與資金吸引。未來若對股利所得只提供27萬元定額免稅，同時取消不合理的減免稅項目，綜所稅最高稅率可則考慮降至40％以下；且因仍然存在藉盈餘保留以規避綜所稅的非中立性，故可對保留盈餘加徵10％營所稅，或是對其超過已收資本額一定比率或倍數者強制歸戶，將可降低盈餘不分配的誘因。